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Bail commercial
Bail commercial : les risques pour le bailleur d'un renouvellement proposé au prix initial
Lorsque, au terme d'un bail commercial, le loyer proposé par le bailleur dans son congé avec renouvellement est identique au loyer initial, la simple poursuite du paiement par le locataire ne vaut pas acceptation tacite du renouvellement.
Congé avec renouvellement du bail commercial au même loyer
Le 29 septembre 2004, un bailleur donne à bail à une société des locaux à usage de maison de retraite pour une durée de 11 ans et 9 mois.
Le 30 mars 2016, le bail arrivant bientôt à son terme, le bailleur signifie au locataire un congé avec offre de renouvellement pour le 30 septembre 2016. Le bail proposé est d'une durée de 9 ans ferme moyennant un loyer identique au loyer initial. Il comporte, par ailleurs, une mention écartant la faculté de résiliation triennale du locataire.
Rappelons qu'un contrat de bail commercial peut écarter cette faculté pour les baux de plus de 9 ans, les locaux monovalents (dont font partie les maisons de retraite), les bureaux et les entrepôts (c. com. art. L. 145-4).
La poursuite du paiement du loyer passé le terme ...
Le locataire garde le silence, reste dans les lieux et s'acquitte des loyers. Cependant, trois ans plus tard, il cesse de régler les loyers et fait savoir qu'il n'a jamais accepté l'offre de renouvellement. Pour récupérer les loyers manquants, le bailleur l'assigne alors en constatation du renouvellement du bail commercial et obtient gain de cause.
Pour donner raison au bailleur, les juges d'appel ont relevé que :
-le paiement du loyer prévu dans le congé par le locataire démontrait un accord tacite sur le prix entre les parties ;
-le caractère monovalent des locaux permettait aux parties de conclure un bail d'une durée de 9 ans ferme sans faculté de résiliation triennale.
Pour eux, le locataire avait donc bien accepté l'offre de renouvellement du bail aux conditions stipulées dans le congé du bailleur et devait s'acquitter des loyers sur les 6 ans restants.
... ne vaut pas acceptation tacite du renouvellement
S'estimant lésé par cette condamnation, le locataire riposte devant la Cour de cassation, qui lui donne raison.
Pour la Cour, le paiement des loyers par le locataire à compter de la prise d'effet du congé ne pouvait valoir acceptation tacite et non équivoque au renouvellement dès lors que le loyer réglé correspondait à celui du bail initial.
Par ailleurs, aucun élément soulevé par les juges d'appel ne permettait de prouver le consentement du locataire à la clause dérogatoire du bail lui interdisant toute faculté de résiliation.
Pour ces raisons, la Cour de cassation censure la décision des juges d'appel.
Pour aller plus loin :
RF 2022-2, « Le bail commercial », § 594
Cass civ., 3e ch., 7 septembre 2022, n° 21-11592
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Date: 13/01/2026