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Bail commercial

Une assurance imposée au bailleur peut justifier le déplafonnement du loyer

Lorsque en cours de bail commercial, un bailleur se voit imposer une nouvelle obligation légale d’assurance, il peut alors demander un déplafonnement du loyer du bail lors de son renouvellement. Il importe peu que cette assurance ait été volontairement souscrite par le bailleur auparavant.

Une demande de déplafonnement en raison d'une nouvelle charge d'assurance

En 2015, un locataire sollicite le renouvellement de son bail commercial portant sur des locaux situés dans un immeuble en copropriété. Le bailleur accepte mais demande le déplafonnement du loyer du bail renouvelé et, pour l'obtenir, il initie une procédure en fixation judiciaire du loyer.

Au soutien de sa demande, le bailleur invoque notamment l’augmentation des primes d’assurance mises à sa charge en raison de la loi 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR. En effet, dès lors que le local loué est situé dans une copropriété, cette loi impose au propriétaire de s’assurer contre les risques de responsabilité civile en qualité de propriétaire non-occupant.

Le bailleur, qui n’a pas attendu la loi pour souscrire volontairement une telle assurance, fait valoir que la charge annuelle de sa prime d’assurance est passée de 639,66 € en 2007 à 1046,90 € en 2014 lorsque l’assurance est devenue obligatoire. Selon lui cela cela constitue un changement notable justifiant le déplafonnement du loyer.

Un déplafonnement accordé

Pour la cour d'appel, il importe peu que la charge soit déjà acquittée volontairement.- Les juges d'appel font droit à la demande de déplafonnement du bailleur.

Ils constatent notamment que l’augmentation des charges supportées par le bailleur en raison de cette obligation légale d'assurance a abouti à une baisse de 27,97% de son revenu locatif.

Ils en déduisent une modification notable des obligations du bailleur, de nature à justifier le déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

Le locataire forme un pourvoi. Selon lui, une prime d’assurance qui était payée par le bailleur avant même qu’elle ne devienne obligatoire, ne peut pas constituer une charge nouvelle à considérer.

Décision confirmée par la Cour de cassation.- La Cour de cassation rappelle que le loyer peut être déplafonné en cas de modification notable des obligations respectives des parties (c.com art. L. 145-34, al.1 et L. 145-33, 3°).

Il en résulte que la création, au cours du bail expiré, d’une obligation légale nouvelle à la charge du bailleur est un élément à prendre en considération pour la fixation du prix du bail commercial.

Dès lors, la Cour de cassation juge qu'il y avait bien lieu de tenir compte de la charge née de l’obligation d'assurance et précise qu’il est indifférent que le bailleur ait souscrit volontairement cette assurance auparavant. Partant, elle confirme la décision des juges d'appel.

Pour aller plus loin : le bail commercial, RF 2022-2 § 677

cass. civ., 3e ch., 23 janvier 2025, n° 23-14887